Η παρούσα ένσταση αφορά τη Μελέτη νέου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Γ.Π.Σ) / Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) περιοχής Διοικητικών ορίων Δήμου Δύμης Νομού Αχαΐας και συγκεκριμένα αφορά την Περιοχή Ειδικών Χωρικών Παρεμβάσεων (Ε.Χ.Σ.2), δηλαδή κομμάτι κοντά στην Παραλία Κάτω Αχαΐας. Την ένσταση υπογράφουν 100 ιδιοκτήτες στην εν λόγο περιοχής.
Η ένσταση κατατέθηκε στον Δήμο Δυτικής Αχαΐας , με κοινοποίηση στον Δήμαρχο Χρήστο Νικολάου.
Διαβάστε αναλυτικά :
Α. Ζώνη Ε.Χ.Σ.2
Η ζώνη Ε.Χ.Σ.2 βρίσκεται στην περιοχή Παραλίας Κάτω Αχαΐας, Βόρεια της πόλης και μεταξύ της σιδηροδρομικής γραμμής και της παραθαλάσσιας ζώνης Π.Ε.Π.Δ.5.2, με εκτιμώμενη επιφάνεια 797 στρέμματα. Η ζώνη αυτή ορίζεται ως Πρότυπη περιοχή μόνιμης – παραθεριστικής κατοικίας και τουρισμού με ενεργειακή αυτονομία, και με κατεύθυνση την τουριστική κατοικία και Τράπεζα Γης.
Ως επιθυμητός χαρακτήρας για την περιοχή είναι η δημιουργία ενός πρότυπου χώρου, ανάπτυξης κύριας Α και παραθεριστικής Β κατοικίας, και οργανωμένων τουριστικών μονάδων με ήπιας μορφής τουριστική κατοικία. Για την οργάνωση της περιοχής συντάσσεται ειδική πρότυπη πολεοδομική μελέτη και μελέτη διαμορφώσεων – ανάπλασης φυσικού τοπιού, η οποία στηρίζεται στις αρχές του Βιοκλιματικού Σχεδιασμού και αποσκοπεί στην δημιουργία ενός κυττάρου με οικονομική και ενεργειακή αυτονομία, που συνδυάζει τουρισμό – παραθεριστική κατοικία – μόνιμη κατοικία και αναψυχή μέσα σε ήπιο – φυσικό τοπίο.
Η οργάνωση της περιοχής προτείνεται να γίνει με πρότυπη ειδική μελέτη που θα στηρίζεται στις ακόλουθες κατευθύνσεις:
- Διατήρηση του φυσικού τοπίου και του ανάγλυφου του χώρου.
- Δημιουργία νέας πολεοδομικής ενότητας με αναβαθμισμένη κατοικία, για την εκτόνωση της ζήτησης και την κάλυψη ων αναγκών της πόλης.
- Δημιουργία τράπεζας γης, σε περιοχή με προοπτική δημιουργίας ενός αναβαθμισμένου περιβάλλοντος κατοικίας, για κάλυψη των αναγκών αποζημίωσης των ιδιοκτησιών που βρίσκονται στην προτεινόμενη ζώνη προστασίας και αρχαιολογικού πάρκου του αρχαιολογικού χώρου του τείχους της Αρχαίας Δύμης.
- Ανάπτυξη ενοτήτων παραθεριστικών κατοικιών σε συνδυασμό ή μη με τουριστική κατοικία.
- Ανάπτυξη συνδυασμένων ήπιων τουριστικών εγκαταστάσεων, υπερτοπικού χαρακτήρα με δραστηριότητες αναψυχής μέσα στη φύση και κυρίως την παραθαλάσσια ζώνη.
- Διατήρηση μεγάλων αδόμητων εκτάσεων και συγκέντρωση τους σε ζώνες με διέξοδο προς τη θάλασσα.
- Σχεδιασμός της περιοχής στο σύνολο της με βάση τις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού και εξασφάλιση ενεργειακής αυτονομίας με χρήση παθητικών ενεργειακών συστημάτων.
Μέχρι την πολεοδόμηση της περιοχής:
α) ορίζεται κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας 10 στρέμματα
β) κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα που προϋπάρχουν της έγκρισης του Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π με επιφάνεια 4 στρέμματα
γ) καταργούνται οι παρεκκλίσεις που προβλέπονται για τις εκτός σχεδίου περιοχές από το Π.Δ. 24/5/85 ΦΕΚ 270Δ’/31/5/85
Β.Περιοχή Ειδικής Προστασίας (Π.Ε.Π.4.1)
Οι Περιοχές Ειδικής Προστασίας (Π.Ε.Π.), δεν προορίζονται για πολεοδόμηση, μπορεί να είναι συνεχόμενες ή μη προς τις πολεοδομημένες ή τις προς πολεοδόμηση περιοχές, όπως ιδίως χώροι αρχαιολογικού, αρχιτεκτονικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιαφέροντος, παραθαλάσσιες ή παραποτάμιες ζώνες, βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, δάση και δασικές εκτάσεις.
Η Περιοχή Ειδικής Προστασίας 4.1 (Π.Ε.Π.4.1) ορίζεται ως περιοχή ειδικής προστασίας και ανάδειξης των αρχαιολογικών χώρων της πόλης της Κάτω Αχαΐας και του Παχουμά και είναι η περιοχή που περιλαμβάνει την περιοχή του υπό κήρυξη εκτεταμένου αρχαιολογικού χώρου της πόλης της Κάτω Αχαΐας, στην οποία εντάσσεται και ο ήδη κηρυγμένος, αρχαιολογικός χώρος ο οποίος βρίσκεται στη θέση Παχουμάς Νιφοραιικών.
Ο υπό κήρυξη ενιαίος αρχαιολογικός χώρος περιλαμβάνει το εγκεκριμένο σχέδιο πόλης της Κάτω Αχαΐας και όλες τις περιοχές που εφάπτονται του σχεδίου και αποτελούν τη φυσική του συνέχεια, καθώς και το λόφο στη θέση Παχουμάς, που βρίσκεται δυτικά του οικισμού της Κάτω Αχαΐας και ανήκει στην Τοπική Κοινότητα Νιφοραιίκων και έχει συνολική επιφάνεια 2.811 στρέμματα.
Υποτμήμα της παραπάνω ζώνης Π.Ε.Π.4.1 είναι η ζώνη Ειδικών Περιορισμών και Χρήσεων 4.1 (Ζ.Ε.Π.Χ.4.1), η οποία είναι τμήμα του αρχαιολογικού χώρου, που εμπίπτει εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης της Κάτω Αχαΐας και στις προτεινόμενες περιοχές επέκτασης του σχεδίου πόλεως.
Για ζώνη πλάτους 50 μέτρων εκατέρωθεν της ενδεικτικής πορείας της οχυρωματικής δομής του τείχους της Αρχαίας Δύμης (Ζ.Ε.Π.Χ.4.1.1), απαγορεύεται προσωρινά η δόμηση για τις εκτός σχεδίου περιοχές, συμπεριλαμβανομένων και των προτεινομένων περιοχών επέκτασης του σχεδίου μέχρι την οριστικοποίηση της ζώνης απόλυτης προστασίας από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων.
Για ζώνη πλάτους 20 μέτρων εκατέρωθεν του τείχους για τις εντός σχεδίου περιοχές απαγορεύεται η δόμηση, μόνο, μέχρι τον καθορισμό της ζώνης απόλυτης προστασίας από το αρμόδιο υπουργείο.
Οι ζώνες αυτές προτείνεται να γίνουν ζώνη απόλυτης προστασίας του τείχους και θα δημιουργηθεί ζώνη αρχαιολογικού πάρκου – πρασίνου. Οι ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός της ζώνης αυτής θα είναι προς απαλλοτρίωση για την ανάδειξη του μνημείου και τη διαμόρφωση αρχαιολογικού πάρκου – αστικού πρασίνου, ενσωματωμένο στον πολεοδομικό ιστό.
Οι προτεινόμενες απαλλοτριώσεις ρυθμίζονται κατά προτεραιότητα μέσω της προτεινόμενης Τράπεζας Γης στην περιοχή Ειδικού Χωρικού Σχεδίου 2 (Ε.Χ.Σ.2)
Γ. Ζώνη αποκλεισμού της δόμησης εκατέρωθεν των ενεργών ρηγμάτων (Π.Ε.Π.Δ.7.1)
Στην περιοχή της Παραλίας Κάτω Αχαΐας καταγράφεται από γεωλογική μελέτη ενεργό ρήγμα. Σε περιοχή εύρους 100 μέτρων εκατέρωθεν του ίχνους του ρήγματος απαγορεύεται προσωρινά η δόμηση μέχρι τον προσδιορισμό της ζώνης ενεργότητας του κάθε ρήγματος και καταγράφεται ως ζώνη αμφίβολης καταλληλότητας για δόμηση.
Δ. Συμπεράσματα – Προτάσεις
Συμπερασματικά των πιο πάνω από τη μελέτη του Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π περιοχής Διοικητικών ορίων Δήμου Δύμης, για την περιοχή Ε.Χ.Σ.2 προτείνονται κατόπιν ειδικής μελέτης τα εξής:
- Περιοχή μόνιμης κατοικίας
- Περιοχή παραθεριστικής κατοικίας και τουριστικών καταλυμάτων με τουριστική κατοικία
- Περιοχή Τράπεζας Γης για την αποκατάσταση κατά προτεραιότητα των ιδιοκτησιών που βρίσκονται στη θέση του προτεινόμενου αρχαιολογικού πάρκου Κ. Αχαΐας.
Κατευθύνσεις της μελέτης είναι, μεταξύ άλλων,
- Η πολεοδόμηση της περιοχής για την εκτόνωση της ζήτησης και την κάλυψη των αναγκών της πόλης της Κ. Αχαΐας,
- Η κάλυψη των αναγκών αποζημίωσης των ιδιοκτησιών που βρίσκονται στην προτεινόμενη ζώνη προστασίας και αρχαιολογικού πάρκου του αρχαιολογικού χώρου της Αρχαίας Δύμης.
Επιπλέον στην περιοχή καταγράφεται ενεργό ρήγμα που αποκλείει σημαντική έκταση της περιοχής προς εκμετάλλευση καθώς είναι ακατάλληλη για δόμηση.
Παράλληλα βασικός στόχος της σύνταξης του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου, σύμφωνα με τη μελέτη, στην περιοχή της Παραλίας της Κάτω Αχαΐας είναι η διατήρηση του τοπίου της περιοχής, η διατήρηση των φυσικών κλίσεων, ο καθορισμός μεγάλου ποσοστού κοινοχρήστων χώρων με υποχρεωτική διατήρηση της αυτοφυούς βλάστησης, σε συνδυασμό με τον καθορισμό μικρής εκμετάλλευσης και μεγάλης αρτιότητας για τη διαφύλαξη της αγροτικής γης στο χώρο του οικόπεδου.
Το πνεύμα της μελέτης είναι να διατηρηθούν στην περιοχή ιδιοκτησίες μεγάλου εμβαδού και μικρής δόμησης, αφού η πρόταση της μελέτης μέχρι την πολεοδόμηση της περιοχής είναι κατά κανόνα αρτιότητα 10 στρέμματα και μέγιστη δόμηση ανά ιδιοκτησία 150τμ.
Διαπιστώνεται ότι οι στόχοι του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου όπως προτείνονται από τη Β’ φάση της μελέτης του Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π είναι αντιφατικοί στο εύρος της συγκεκριμένης περιοχής διότι αφενός προτείνεται πολεοδόμηση της περιοχής και επομένως αστικοποίηση του περιβάλλοντος (πυκνή δόμηση) ώστε να καλύψει ταυτόχρονα ανάγκες μόνιμης κατοικίας, παραθεριστικές και τουριστικές ανάγκες και πιέσεις από ικανοποίηση αναγκών άλλων περιοχών, ενώ αφετέρου προτείνεται ήπια ανάπτυξη και διατήρηση του φυσικού τοπίου.
Η περιοχή δεν έχει τη δυνατότητα να ικανοποιήσει το σύνολο των παραπάνω προτεινόμενων χρήσεων. Παρεμβάσεις μεγάλης κλίμακας θα προκαλούσαν υποβάθμιση της περιοχής και θα διατάρασσαν την ισόρροπη και αλληλοστηριζόμενη ανάπτυξη αστικού (πολεοδομικός ιστός Κ. Αχαΐας) και περιαστικού χώρου (Παραλία Κ. Αχαΐας).
Συνεπώς η περιοχή της Παραλίας της Κ. Αχαίας όπως οριοθετείται στην υπόψιν μελέτη για τη ζώνη Ε.Χ.Σ.2 δεν μπορεί να γίνει οργανωμένος υποδοχέας δραστηριοτήτων άλλων περιοχών ώστε να δημιουργηθεί Τράπεζα Γης.
Κατόπιν των πιο πάνω αναφερθέντων σχετικά με τη Β’ φάση της μελέτης Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π του Δήμου Δύμης, Αχαΐας, για την περιοχή Παραλίας Κάτω Αχαΐας, που ευρίσκεται Βόρεια της πόλης Κ. Αχαΐας και μεταξύ της σιδηροδρομικής γραμμής και της παραθαλάσσιας ζώνης προτείνουμε:
- Το κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας να παραμείνει 6.000 τμ και η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία 200 τμ, σύμφωνα με το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς για την περιοχή 1 της ΖΟΕ Κάτω Αχαΐας (Π.Δ. Γ3395/9-7-90, ΦΕΚ 386/Δ’/25-7-90)
- Να μην γίνει υποδοχέας δραστηριοτήτων άλλων περιοχών για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών υποδομών
- Η περιοχή δεν είναι κατάλληλη να αποτελέσει Τράπεζα Γης.
